Aquele lote barato com contrato estranho

Para vender lote, o loteador precisa fazer duas coisas antes: ter o loteamento aprovado pela prefeitura e registrá-lo no cartório de imóveis. Quando ele pula essas etapas e vende assim mesmo, o que existe ali é um loteamento clandestino.

E a consequência é mais pesada do que a maioria imagina. Em outubro de 2024, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o contrato de venda de terreno em loteamento não registrado tem objeto ilícito — ou seja, a lei proíbe vender aquilo. O negócio é nulo, não apenas cancelável.

O detalhe que protege o comprador

No mesmo julgamento, o tribunal disse duas coisas que mudam a defesa de quem comprou:

• Mesmo que o comprador soubesse que a área era irregular, isso não salva o negócio. Como é nulidade, o único resultado possível é cada um voltar para onde estava: o vendedor devolve o dinheiro, o comprador devolve a área.
• Não importa se o vendedor era profissional do ramo nem se havia relação de consumo. A lei se aplica de qualquer jeito.

Os sinais de alerta

• Oferecem "cessão de direitos possessórios" em vez de escritura ou compromisso de compra e venda.
• O lote não tem matrícula própria — aparece como um pedaço de uma área maior.
• Ninguém mostra o alvará de aprovação da prefeitura.
• A área fica em parque estadual, área de mananciais ou de preservação.
• Tem placa, rua aberta e tudo com cara de loteamento, mas nada disso existe no cartório.

Dois papéis evitam o prejuízo inteiro

A matrícula atualizada, pedida direto no cartório de registro de imóveis da cidade, e a certidão de aprovação do loteamento na prefeitura. Juntas, elas respondem se o lote existe juridicamente e se pode ser vendido. Custam pouco e se pedem antes de pagar qualquer coisa — não depois.

Se você já comprou e descobriu agora, nem tudo está perdido: dá para pedir a devolução do que pagou, e em muitos casos também indenização. Guarde tudo — contrato, comprovantes, conversas, fotos das placas.